假设开发法评估中增值税估算可抵扣项目分析
来源: 评估师资讯   发布时间: 2016-07-29 16:02   744 次浏览   大小:  16px  14px  12px

自全行业营改增实施以来,在对房地产开发项目用地的评估采用假设开发法进行测算时,对增值税的估算给评估师带来了不少难题,经常有评估人业人员在评估师资讯群询问如何对增值税进行测算等问题。

一方面,由于房地产开发企业一般均为一般纳税人,对于新开发项目房地产开发企业也不能选择简易计税方式,而只能适用于一般计税方式。

另一方面,采用一般计税方式的,在现在条件下,评估师们又无法对增值税可抵扣项目进行准确测算。这却实给评估一些商业、住宅等经营性用地带来了不少的挑战。


近期有评估人员在阅读“营改增后与房地产估价相关所有税事”一文后,向我们询问为什么不建议对于房地产开发项目企业在增值税测算中采用简易计算方式。


简易计税方式确实可操作性强,容易计算。但房地产开发企业如为一般纳税人(一般都是),其计税方式明显与税收政策规定不相符,即适用前提存在问题,在行业没有出台相关技术指引前提下,假如出现报告纠纷很可能让评估机构和评估师处于被不利情况。另外,房地产开发企业与其他企业开发建设一般用房不同,其土地出让金纳入可抵扣项目,土地出让金在房地产开发成本中所占比例重,不可忽视。当然还有其他原因,这个不是本文所有探讨内容,就不展开分析。


本文拟针对在采用假设开发法评估测算过程中,哪些项目是在采用适当的税务和会计安排前提下是可纳入增值税可抵扣项目范围进行分析。以帮助我们在采用一般计税方式时对增值税测算。


一、土地取得成本

 

可以差额抵扣。房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法计税,允许差额扣除销售房地产项目所对应的土地价款。对选择简易计税方法的房地产老项目,则不允许差额扣除。

 

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)


项目

可抵扣

不可抵扣

土地征用及拆迁补偿费

土地出让金

指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。差额扣除凭据以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。


土地契税


土地成本除了土地出让金允许抵扣增值税进项税额以外,其他土地成本构成项目一律不得抵扣增值税进项税额。包括大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

耕地占用税


土地交易费


拆迁补偿费


征(土)地管理费


土地购置费


其他土地费用



二、开发成本


1.前期工程费

前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。包括:筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。 

 

项目

可抵扣

不可抵扣

前期工程费

通平费用

前期的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等


临时设施费


可行性研究费


市场调研费


设计费


水文地质勘察费


测绘费


行政规费及规划报建费


报批报建费:安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、拆迁管理费、招投标管理费等


 2.建筑安装工程费用 

建安工程费用主要包括土建工程费、安装工程费、装修装饰工程费、样板房(售楼部)装修装饰费用、监理费、检验检测费和工程等人咨询费用等项目。此项基本均可抵扣,但明细分类项目适用税率会有所不同。 

 

项目

适用税率

可抵扣

不可抵扣

其他

建筑安装工程费

土建工程费


注意各项目适应税率会有所不同

安装工程费


装修工程费


样板房/售楼处装修费


监理费


检验检测费


工程造价咨询费


 

3.基础设施建设费

基础设施建设费主要为开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

 

项目

可抵扣

不可抵扣

基础设施费

供电工程费


给排水工程费


燃气工程费


电视工程费


通讯工程费


通讯线路及设备安装费


小区道路工程费


环卫工程费


绿化工程费


其他费用


 

4.公共配套设施建设费 

游泳池、业主会所、幼儿园、学校、儿童游乐设施、公共用房和其他社区配套用房建造费以及地下人防工程建设费用等。

 

项目

可抵扣

不可抵扣

配套设施费

居委会


物业管理用房


幼儿园


警务室


活动用房


会所


自行车棚


露天停车场


水塔


文化游乐设施


人防工程


  

5.期间费用

包括为管理和组织房地产业开发经营活动所发生的各种费用管理费用,包括物业开发建设销售的市场营销、广告宣传费和代理佣金等销售费用。 

 

项目

可抵扣

不可抵扣

期间费用

管理费用

劳务费、咨询顾问费、广告费和业务宣传费、佣金和手续费、财产损耗、办公费、租赁费、诉讼费、保险费、运输、仓储费、修理费等

职工薪酬、业务招待费、资产折旧摊销费、盘亏及毁损损失、董事会费、差旅费、各项税费、汇兑差额、现金折扣等

销售费用

 

6.利息

主要为贷款利息、融资费用。向非居民企业还是向居民企业(包括银行)的借款,支付的利息及与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用,其进项税额均不得从销项税额中抵扣。