估价视点‖租金与售价背离的收益法运用思考
来源: 国策评估微信公众号   发布时间: 2016-07-31 20:49   830 次浏览   大小:  16px  14px  12px
随着我国房地产市场的快速发展,房地产评估需求日益增长,现阶段已形成了以比较法、收益法和成本法为主的三大估价方法。但在目前房地产市场价格居高不下、租金水平明显偏低的情况下,对收益法的合理运用一直是业界估价师难以解决的难题,一方面随

随着我国房地产市场的快速发展,房地产评估需求日益增长,现阶段已形成了以比较法、收益法和成本法为主的三大估价方法。但在目前房地产市场价格居高不下、租金水平明显偏低的情况下,对收益法的合理运用一直是业界估价师难以解决的难题,一方面随着市场的逐步发育,商业房地产市场出租情况非常普遍,收益资料很容易取得,根据《房地产估价规范》的要求,收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法;另一方面,采用收益法估算出的房地产价值往往会远低于正常市场交易价格,运用收益法评估所得的房地产价值似乎显得不太合理。因此,估价师往往会选择舍弃收益法评估结果,即使选用,为了达到某种估价结果而拼凑某个或某几个估价参数,严重扭曲收益法的正常测算过程。这些错误做法,致使收益法的应用流于形式,完全没有说服力,失去了其作为一种科学估价方法的意义。针对这一问题,本文对如何正确运用收益法评估商业房地产价格进行了探讨。

根据我们的估价实务经验,导致收益法计算结果偏低的原因是多方面的,比如,报酬率的选取缺乏依据、净收益的求取过于粗糙、收益递增年限与递增比例选取不合理等等。除此之外,还有一个重要的原因,就是本文要重点探讨的收益模式的选择问题。收益模式的选择是否合理,直接影响到估价过程的合理性,并最终影响到收益价格与市场价格的偏离程度。

一、收益模式的分类

在商业房地产估价中经常出现的收益模式,可大体归纳为以下两大类:

1、“只租不售,永续经营”

这种收益模式不考虑转售可能,仅考虑物业的租金收益,投资的回收完全依赖于未来收益期限内持续获得的净收益。其基本公式为:


2、“持有期末转售”

商业房地产具有收益能力,且可通过转售获得增值收益,因此商业房地产的典型收益包括两部分,一是在持有房地产期间所获得的净收益,二是在持有期末转售房地产时所获得的期末转售收益。其基本公式为:


二、收益模式的选择

对于投资者来说,将资金用于购买房地产,并每年获取租金收益,这部分收益与将资金存入银行获取利息或者投资于其他类型的投资产品所起的作用是相同的;但是,另一方面,由于房地产具有保值增值特性,投资者在持有一定时间后还可以通过出售获取额外收益。

对于商业房地产,由于存在用途、规模、通用性、商业繁华度、物业成熟度、房地产市场情况等个体差异,因此在选用收益法进行评估时应选择合适的收益模式进行测算才能保证最终结果不会过度偏离市场价格。

举个案例:

案例1:佛山市禅城区影荫路一小区(2013年建成)底层临街商铺,建筑面积约100平方米,目前空置。2016年5月,采用比较法估算的结果为45000元/平方米,其市场客观租金为100元/月/平方米,物业管理费、水电费等由租户承担,空置及租金损失经调查统计为8%,剩余收益年限约35年。

我们采用两种收益模式分别进行试算:

1、“只租不售”的收益模式

假设在整个收益期限的前10年,净收益按每年3%的比率递增,而后的 25年,净收益保持第10年末的水平不变,报酬率选取无风险报酬率加上风险报酬率的方法确定为6.5%,整个房地产投入资金完全靠租金收益进行回收。计算结果见下表1。

 

1               “只租不售”模式下的测算表

序号

项目名称

10

25

)

第一年月潜在毛租金收入(元/平方米)

100

130

)

空置率(取8%

8.00

10.40

)

月有效毛收益(元/平方米)

92.00

119.60

)

运营费用(包含房产税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、教育专项基金、堤围防护费、印花税、保险费、维护费)合计约占月有效毛收益的20%

18.40

23.92

)

第一年月纯收益(元/平方米)

73.60

95.68

)

第一年年纯收益A(元/平方米)

883.20

1,148.16

)

报酬率R

6.50%

6.50%

)

收益年递增比率g

3.00%

0%

)

收益年限N1(年)

10

25

)

折现值(元/平方米)
(计算结果取整)

7,170

14,010

十一)

收益法评估结果(元/平方米)

21,180

十二)

比较法评估结果(元/平方米)

45,000

从表1可知,收益法的计算结果与比较法的计算结果差异很大,比较法的计算结果高出收益法计算结果112%。而且我们由此收益模式计算出的内部收益率仅为0.9%,不仅远低于目前一年期定存利率1.5%,更低于五年期贷款利率4.9%及设定的报酬率6.5%,任何理性的投资者都不会考虑进行这种投资。

2、“持有期末转售”收益模式

在目前的房地产市场上,真实的情况是租金水平低,房地产价格高企不下,且增长率高,投资者看中的除租金收益外,更大的动力在于房地产巨大的升值空间。而“只租不售”的计算方式,忽视了房地产升值后所带来的高回报,造成收益价格过度偏离市场。据了解,该商铺业主在2013年以35000元/平方米的价格购入该商铺,2016年5月,价格已涨至45000元/平方米,价格上涨率达28.6%,平均每年上涨8.7%,而同期租金的上涨并不多。

如果转换一下思路,在持有该商铺一定年限后,房地产已经升值,假设此时转售,情况又会怎么呢?仍以该实例为研究对象。

据调查,为了避免长期的市场风险,投资者购入房地产的持有期一般为5—10年,本次房地产持有期取5年,根据目前的市场状况、周边的繁华程度及未来区域发展规划,综合分析5年后房地产增值率约为20%,即转售价格为54000元/平方米。

其计算结果如表2所示:

 

2                         “持有期末转售”模式下的测算表

序号

项目名称

)

第一年月潜在毛租金收入(元/平方米)

100

)

空置率(取8%

8.00

)

月有效毛收益(元/平方米)

92.00

)

运营费用(包含房产税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、教育专项基金、堤围防护费、印花税、保险费、维护费)合计约占月有效毛收益的20%

18.40

)

第一年月纯收益(元/平方米)

73.60

)

第一年年纯收益A(元/平方米)

883.20

)

报酬率R

6.50%

)

收益年递增比率g

3.00%

)

收益年限N1(年)

5

)

持有期收益折现值(元/平方米)
(计算结果取整)

3,880

十一)

转售价格(元/平方米)

54,000

十二)

折现期(年)

5

十三)

折现率

6.5%

十四)

转售价格折现值(元/平方米)
(计算结果取整)

42310

十五)

收益法评估结果(元/平方米)

46,190

十六)

比较法评估结果(元/平方米)

45,000

从表2可知,收益法的计算结果与比较法非常接近,且由此计算出的内部收益率为6.34%,高于五年期贷款利率4.9%,与设定的报酬率6.5%极为接近,完全在可接受的范围内,理性的投资者会选择该商业房地产的投资。

显然这种收益模式,更能真实反应房地产市场上大多数参与者的投资行为,也使得估价结果更贴近市场。

三、收益模式的选择分析

前文我们通过实例证明了“持有期末转售”模式在评估房地产价值时的有效性,那么,是否可以认为“持有期末转售”模式优于“只租不售”模式?或者说“只租不售”模式不适用于当前房地产市场?在下结论之前不妨先分析下这两种收益模式的适用性。

一般情况下,对于成熟繁华地段的房地产,如广州的北京路、上下九路、体育路等,租金水平较高,收益较好,一般会考虑永续经营,这种情况下可不考虑转售收益。另外,根据经验,商业房地产使用年期超过一半的(如证载40年,现已使用超过20年)、规模过大的(如几千方上万方的商铺)、特定用途的(如医院、剧院、科研用途,通用性不高),转售难度大,客观上适宜永续经营,不考虑转售模式。

而对于一些正在发展中的区域,以及新建小区的配套商业,随着周围配套设施的逐步完善,入住人口的增加,未来价格会有较大大幅提升,则应考虑选择持有一段时间而后转售这种收益模式。

再举个例子:

案例2:佛山市禅城区季华西路某一手写字楼(以下简称写字楼1),土地为集体性质,目前出售均价4500元/平方米,不能办理产权证。该物业目前租金水平约30元/月/平方米。

而仅几百米之外季华二路的一手商品写字楼(以下简称写字楼2),土地为国有性质,可办理产权证,出售均价达10000元/平方米,该物业目前租金水平在35元/月/平方米。

同等的租金水平,售价却天差地远。若从评估的角度来看:写字楼1由于不能办理房产证,变现相对困难,在持有期内转售可能性低,宜选择“只租不售” 模式进行测算;写字楼2所处区域为佛山市禅城区未来重点发展的禅西新城,且为新建商品写字楼,每套写字楼单独确权办证,产权明晰,未来转售可能性高,宜选择“持有期末转售”模式测算。通过计算,我们可知写字楼1售价基本与“只租不售” 模式计算结果接近,写字楼2售价与“持有期末转售”模式计算结果相当。由此可见在评估时选择收益模式的重要性。

当然,除了以上定性分析方法来选择收益模式之外,我们还可以通过定量分析方法去选择收益模式,比如租售比和内部收益率。

租售比是指房屋每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量—个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300—1:200。如果租售比低于1:300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现,这种情况则考虑选择持有一段时间再转售的收益模式;如果高于1:200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好,则考虑永续经营。这一规则也同样适用于我国目前的房地产市场状况。

按照国际上通行的标准,合理的房价租售比应在1:300—1:200之间,也就是房价相当于10-20年租金,内部收益率则在5%—10%之间。若我们进行收益法测算时,最终内部收益率过低,则需要重新审视收益模式的选择是否有问题。

再以案例2为研究对象,写字楼1租售比为1:129,从租售比的数值来看,宜选择“只租不售” 模式计算,由此计算出的内部收益率为8.59%。写字楼2租售比为1:333,从租售比的数值来看,宜选择“持有期末转售”模式计算,由此计算出的内部收益率为7.27%。进一步验证了以上收益模式的选择是正确的。

四、结语

由于近年来大多数评估师在使用收益法时出于习惯、或限于缺乏理论指引,一般均选择“只租不售”收益模式,因此该模式在国内具有极广泛的理论基础,且在房地产市场出现泡沫的时候,选用 “只租不售”收益模式遵循了估价的“谨慎原则”,能一定程度上避免房地产高估风险。而“持有期末转售”收益模式的转售价格预测难度较大,其合理性与可信度较难保证,而且转售价格是以估价时市场价格来推算的,在不理性的市场容易导致价格虚高,其估价结果无法对市场比较法结果进行检验。

综上,“持有期末转售”收益模式目前还处于摸索阶段,虽然还存在较多的难点和障碍,但我们不能否认其在实际估价工作中的有效性及优越性。相信通过广大的估价师们在实务中深入研究和完善,收益法的运用将越来越规范化,“持有期末转售”收益模式亦能得到广泛应用,让收益法更具有说服力。(国策佛山  刘伟祥)