详解营改增后假设开发法中增值税测算
来源: 评估师资讯微信公众号   发布时间: 2016-08-24 17:35   1086 次浏览   大小:  16px  14px  12px

进项税额抵扣问题已让诸多评估人云里雾里,评估师资讯公众号已推送了不少相关内容,现仍有不少人在QQ交流群和公众号后台向我们留言询问。甚至有人评论说,营改增后行业评估专家集体失声,评估人员一脸懵逼。

营改增后,到底哪些项目可以抵扣?怎么抵扣?评估丝好在不代表任何组织也不是什么砖家叫兽,所以也无关脸面,本着学习交流目的也不怕出错。今天就这个问题再探讨分析一下。


目前我国增值税实行购进扣税法,也就是纳税人发生应税行为时按照销售额计算销项税额,购进货物、劳务、服务、无形资产或不动产时,以支付或负担的税款为进项税额,同时允许从销项税额中抵扣进项税额。这样,就相当于仅对发生应税行为的增值部分征税。增值税一般纳税人适用一般计税方法的,用当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额为当期应纳税额。


房地产开发企业外购项目支付的进项税额,凭扣税凭证抵扣销项税额。允许抵扣的外购项目主要有:建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、中介代理费、物业管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计、法律等专业服务费以及咨询费等。具体分析如下:  

 

一、土地取得成本

 

可以差额扣除。房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法计税,允许差额扣除销售房地产项目所对应的土地价款。对选择简易计税方法的房地产老项目,则不允许差额扣除。

 

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

表:土地取得成本可差额扣除分析表 

项目

可扣除

不可扣除

土地征用及拆迁补偿费

土地出让金

省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。可直接扣减销售额。


土地契税


土地成本除了土地出让金允许抵扣增值税进项税额以外,其他土地成本构成项目一律不得抵扣增值税进项税额。包括大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

耕地占用税


土地交易费


拆迁补偿费


土地闲置费


其他土地费用


 

二、开发建设成本


开发建设成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用,主要包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。


1.前期工程费

前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。包括:筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。

 

表:前期工程可抵扣项目分析表 

项目

可抵扣

不可抵扣

税率

前期工程费

通平费用

前期的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等


11%

围挡施工费


11%

可行性研究费


6%

市场调研费


6%

设计费


6%

水文地质勘察费


6%

测绘费


6%

行政规费及规划报建费


报批报建费:安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、拆迁管理费、招投标管理费等

向政府部门缴纳的行政规费,一般能够取得行政事业单位收费凭证,无法取得增值税专用发票,这些费用无法进行增值税进项税额抵扣。

 

2.建筑安装工程费用

 

建安工程费用主要包括土建工程费、安装工程费、装修装饰工程费、样板房(售楼部)装修装饰费用、监理费、检验检测费和工程等咨询费用等项目。大部分项目在取得增值税专用发票前提下,可按照表中相应税率进行抵扣即可。 

 

表:建安工程可抵扣项目分析表  

项目

适用税率

可抵扣

不可抵扣

税率

备注

建筑安装工程费

土建工程费


11%

不考虑甲供材情况

安装工程费


11%

装修工程费


11%

样板房/售楼处装修费


11%

工程监理费


6%

此项目也有的在开发间接费用考虑

检验检测费


6%

工程造价咨询费


6%

 

土建(主体)工程费、安装工程费和装修工程等费用接受提供建筑服务,可向施工单位取得11%的进项税额发票,则适用税率为11%。此外,需要注意的是一些电梯、门窗、空调、玻璃幕墙等工程,一般属于混合销售行为,如果供应商是以生产、批发、零售为主,则适用抵扣税率为17%,估价时,为便于处理,宜设定按以安装服务、施工为主,则建安费用部分均按适用税率为11%处理。

 

3.基础设施建设费


基础设施建设费主要为开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

 

表:基础设施建设费可抵扣项目分析表   

项目

可抵扣

不可抵扣

税率

基础设施费

供电工程费


11%

给排水工程费


11%

燃气工程费


11%

电视工程费


11%

通讯工程费


11%

通讯线路及设备安装费


11%

小区道路工程费


11%

环卫工程费


11%

绿化工程费


11%

其他费用


11%

 

4.公共配套设施建设费

 

游泳池、业主会所、幼儿园、学校、儿童游乐设施、公共用房和其他社区配套用房建造费以及地下人防工程建设费用等。

 

表:公共配套建设费可抵扣项目分析表    

项目

可抵扣

不可抵扣

税率

配套设施费

居委会


11%

物业管理用房


11%

幼儿园


11%

警务室


11%

活动用房


11%

会所


11%

自行车棚


11%

露天停车场


11%

水塔


11%

文化游乐设施


11%

人防工程

*

 *

11%,如为缴纳易地建设费,则不能抵扣

 

说明:根据各地开发项目实际情况和估价测算来看,人防工程有两种形式,一种是按规划要求进行人防工程建设,一种是项目不配建人防工程,经批准改为向人防部门缴纳人防异地建设费。如果进行人防工程建设,该部分费用可以简单参照建安费进项税额抵扣。如采用缴纳人防异地建设费,则该费用不能在进项税额中抵扣。


5.管理费用及销售费用


包括为管理和组织房地产业开发经营活动所发生的各种费用管理费用和开发建设销售的市场营销、广告宣传费和代理佣金等销售费用。此部分费用项目最为复杂,发生内容众多,适用税率也难以区分。具体如下:

 

表:期间费用可抵扣项目分析表1     

项目

可抵扣

不可抵扣

期间费用

管理费用

劳务费、咨询顾问费、广告费和业务宣传费、佣金、办公费、通讯、车辆维护、水电气暖、会议费和专业咨询服务费用等

职工薪酬、业务招待费、资产折旧摊销费、盘亏及毁损损失、董事会费、除住宿费中差旅费等

销售费用


(1)差旅费。包括差旅人员发生的吃、住、行费用。其中,餐饮费属于应酬费,其进项税额不得抵扣;机票、船票、车票等费用属于旅客服务费用,其进项税额同样不得抵扣;住宿费的进项税额允许按照6%抵扣销项税额。


(2)通讯费。包括办公电话费、网络使用维护费、传真收发费。其中基础电信服务的进项税额允许按照11%抵扣销项税额,增值电信服务的进项税额允许按照6%抵扣销项税额。


(3)车辆费用。包括车辆维修费、油料费、车辆保险费、过路费、过桥费、停车费。其中,车辆维修费的进项税额允许按照17%抵扣销项税额,油料费的进项税额允许按照17%抵扣销项税额,过路、过桥、停车费的进项税额允许按照11%抵扣销项税额,车辆保险费的进项税额允许按照6%抵扣销项税额。


(4)水电气暖费用。包括水费、电费、天燃气费、暖气费。其中,水的进项税额允许按照13%(自产的自来水或供应商为一般纳税人的自来水公司销售自来水采用简易征收,税率为3%抵扣销项税额,电的进项税额允许按照17%(县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力,且供应商采用简易征收,税率为3%抵扣销项税额,天燃气的进项税额允许按照13%抵扣销项税额,暖气费的进项税额允许按照13%抵扣销项税额。


(5)会议费。包括会议场地租金、会议设施租赁、会议布置费用等。会议费存在外包给会展公司和租赁会场自办两种形式,外包会展公司的进项税额允许按照6%抵扣销项税额,租赁会场自办的进项税额允许按照11%抵扣销项税额。


(6)广告宣传费。包括印刷费、广告费、宣传费、展览费用、宜传材料制作费、广告代理等。印刷费的进项税额允许按照17%抵扣销项税额;广告宣传费的进项税额允许按照6%抵扣销项税额;广告制作代理及其他的进项税额允许按照6%抵扣销项税额;展览费用的进项税额允许按照17%抵扣销项税额;宣传条幅材料制作费的进项税额允许按照17%抵扣销项税额。


表:期间费用可抵扣项目分析表2 

序号

项目

能否

抵扣

税率

备注

1

办公费

17%


2

差旅费

6%

仅限住

宿费

3

通讯费

6%\11%


4

车辆费用

6%\11%\17%


5

水电气暖

17%\13%


6

会议费

6%\11%


7

广告宣传

费、代理费

6%\17%


8

审计、评估

法律等咨询费

6%


9

应酬费

×

*


评估时,实际难以区分得如此详细,在不影响评估结果客观性前提下,也无必要如此细分。为便于计算,建议销售费用按代理方式考虑,进项税额该部分统一按6%税率抵扣销项税额。 管理费用以组织房地产开发所发生的费用为主,很大部分为开发企业人工薪酬,该部分不可抵扣,当然一些零星办公费用,在取得专票情况下是有部分可以抵扣的,但总体不并不影响评估结果客观性,建议该项目按不考虑可抵扣项目处理。


6.投资利息


财税〔2016〕36号第二十七条第(六)款规定,购进的贷款服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。贷款服务,以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。接受贷款服务向贷款方支付的全部利息及利息性质的费用、以及与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用,其进项税额不得从销项税额中抵扣。


7.其他补充说明


哪些进项税额可从销项税额中抵扣:

(1)从销售方取得的《增值税专用发票》(含税控《机动车销售统一发票》)上注明的增值税额。

(2)从海关取得的《海关进口增值税专用缴款书》上注明的增值税额。

(3)购进农产品,全部取得《增值税专用发票》或《海关进口增值税专用缴款书》,可以按照注明的增值税额进行抵扣。未全部取得的,采取《农产品增值税进项税额核定扣除办法》进行抵扣。

(4)从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产,自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

企业取得增值税专用发票是抵扣进项税的前提条件,但是,并非取得了专用发票就能够抵扣进项税。如以上提到的应付职工福利费、业务招待费、交通费和非正常损失等。


三、测算举例


1.项目基本情况

待开发项目净用地面积42,427平方米,规划设计可售总建筑面积250,598平方米。经估算,预计开发完成后房地产总值(项目销售收入)为2,120,898,232.00元。

 

表:项目主要指标

土地面积

可售总建面积

开发完成后房地产总值

42,427.00

250,598.00

2,120,898,232.00

 

2.项目开发成本

各项开发费用估算如下表。以下开发成本为某房地产开发企业会计及相关开发建设合同数据,成本费用不具有客观性,仅用于本次测算举例说明,实际估价测算项目参考以上各项目适用税率测算。

 

表:开发成本估算


 

3.管理费用:按不可抵扣处理,略。

 

4.销售费用:按房地产销售收入的3%计,即销售费用为63,626,947.00元。

 

5.投资利息:不可抵扣,略。 


6.销项税额=(2,120,898,232.00-V)/(1+11%)*11%


7.销项税额

综上,计算可抵扣进项销额。具体见下表


表:进项税额计算表(1)

 

表:进项税额计算表(2)

项目

金额

税率

进项税额

管理费用

18,606,882.00+0.015V

*

-

销售费用

63,626,947.00

6%

3,601,525.00


8.增值税

增值税=销项税额-进项税额

=(2,120,898,232.00-V)/(1+11%)*11%-125,617,385.00

=84,561,719.00-0.099V


注:以上测算方法适用于纳税主体为一般纳税人且采用一般计税方式的房地产开发企业。在经营性项目、土地评估中涉及到增值税估算,可抵扣项目为在市场同等条件下应取得增值税专用发票及相关可抵扣凭证。不适用于小规模纳税人和采用简易计税方式的估算。